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【深蓝财经】人口流动+鼓励三胎:城镇化存量的新机遇

2021.06.08

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第七次人口普查数据公布不久,“三孩”就来了。

5月31日,中共中央政治局召开会议。会议指出,进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。

房地产发展短期看政策,中期看土地,长期看人口。

放开生育政策、家庭人口扩容,意味着部分消费者对户型需求的改变。而城市人口总量和人口流动情况,也将直接影响房地产的业务布局。

城镇化水平的不断提升,以及城市群的进一步聚集,将在很长一段时间内左右房地产的房展方向。体量不同的各类房企,也将迎来机遇和挑战。

拥抱城市群
置业需求仍将逐步释放

首先,从人口总数来看,对房地产未来市场无需过度悲观,虽然人口增速持续放缓,但仍呈正向增长。

第七次人口普查数据显示,全国人口共141178万人,与2010年的133972万人相比,增加了7206万人,增长5.38%;年平均增长率为0.53%,比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。

数据表明,我国人口10年来继续保持低速增长态势。未来,我国人口将继续保持低速增长。

而从人口分布来看,东部地区人口占39.93%,中部地区占25.83%,西部地区占27.12%,东北地区占6.98%。与2010年相比,东部地区人口所占比重上升2.15%,中部地区下降0.79%,西部地区上升0.22%,东北地区下降1.20%。

从人口的省际流动来看,广东、浙江和江苏人口流入最多,十年间人口分别增加2171万人、1014万人和609万人。

人口的分布与流动背后,是城市群和都市圈的兴起。除了珠三角、长三角城市群的虹吸效应不断增强,部分东部城市产业升级,以及西部重点城市产业发展快速,也会带来了人口的流入和回流。

人口流入带来城市置业需求的上升,都市圈内的房地产市场将迎来更多发展机遇。

以房地产龙头企业碧桂园为例,目前碧桂园项目已进驻中国内地所有省份,达到市场全覆盖。截至2020年12月31日,碧桂园在国内已获取的权益可售资源约1.75万亿元,潜在的权益可售货值约5000亿元,权益可售资源合计约2.25万亿元。

碧桂园的土储布局,与人口流动的趋势相吻合。2020年底可售货值中,98%位于常住人口50万人以上的区域,93%位于人口流入区域;公司在长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝五大都市圈以及人口稠密省份,与其他城市的可售资源占比分别为73%和27%,未来发展空间巨大。


△图片来源:华西证券

新城镇化仍有空间
重点三四线城市或迎外溢需求

针对三孩政策,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,三孩政策最大的受益城市为二线城市,其具有较好的基础设施和人居环境,未来在一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下,二线城市在人口数量方面有望超越一线城市。

而城市集群效应的另一重利好,正是新城镇化的发展。

数据显示,2020年常住人口城镇化率已经达到了63.89%。虽然较2010年有了长足的进步,但距离发达国家70%至80%的城镇化率,还有一定距离。而户籍城镇化率只有45%,进城的空间很大。

目前,可转移的农村人口多数分布在三四线城市下辖区域,人口流动以省内为主。数据显示,我国省内流动人口2.51亿人,占总流动人口的67%,高于跨省流动。天风证券分析认为,非一线核心城市,比如省会及计划单列市逐渐成为人口流动的重要方向,二线城市的房地产开发空间或许更优。

但省会承载力有限,三四线城市的本地城镇化或将是未来城镇化主动力。

许小乐指出,从人口流向看,二线核心城市如郑州、西安、成都、武汉、长沙、重庆等城市人口净流入速度大于一线核心城市,都市圈内部周边三四线城市人口流入速度大于中心城市。未来西安、成都、武汉等重点二线省会城市及城市群内周边三四线城市,城镇化率将进一步提升,房地产市场具有较大发展空间。

在三四线城市中,碧桂园占有市场优势。2020年,碧桂园销售额约占全国商品房销售额5%,在公司已进驻的三四线城市中,2020年平均市占率约为8%,预计未来在更多三四线城市的市场份额将进一步提升。

据华西证券发布研报,2021年1月至4月,碧桂园新增土储301.99万㎡。其中,一线城市4.89万㎡,二线城市38.67万㎡,三四线城市258.43万㎡,三四线城市占比85.6%,聚焦下沉市场依然是碧桂园的投资战略布局。

对于新城镇化,碧桂园集团董事局主席杨国强认为,中国的城镇化还有很长的路要走,人民对幸福生活的追求不会变,未来大批农村人口还将进入生活配套更为丰富的县、镇生活。

精耕市场
房企的新机遇

此外,精耕市场的房企或将迎来机遇。

放开生育政策、家庭人口扩容,意味着改善型需求的增加。国金证券分析师赵旭翔提出:“过去主流的家庭结构是‘一家三口’,三房是性价比更高的选项。而家庭成员增加将催生出新的对于125平方米以上的中大户型房源的需求。”

也就是说,在市场需求上,消费者对于房子的设计、户型有了更多的需求,提倡“健康住宅”概念,希望能在户型上做更多功能细分。

但在实际中,“花钱买不到好房子”却成了不少三四线城市的通病:人车不分流的动线、稀缺的绿化、被车位占满的小区道路、毫不作为的物业等问题成为常态。

面对三四线城市的供需错配,行业领先的房企往往经验丰富、项目设计与开发也更加专业,更能满足购房者需求。

面对这一痛点,产业链条布局完整的房企更容易获得优势。碧桂园作为一家深耕城市多年的房企,在产品打造上有其独到的体系。凭借几乎覆盖房地产开发所有环节的“一条龙”开发模式,可以实现相关环节工序的标准化操作,而且项目开发各环节提前参与投资分析与决策,生产运营效率更高,质量也更加可控。

克而瑞广州区域分析师肖文晓认为,不管是从城镇化率的提升,亦或从人口红利的消减等多种角度分析,中国房地产市场从增量时代向存量时代逐步转变的趋势,近年来已经很明显。

肖文晓称:“这种大趋势的转变,意味着提供给房企规模扩张的增量红利越来越少,粗放式的增长不可持续,而精细化的城市运营却大有可为。”

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