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【 中指研究院】坚持长期主义发展观,头部房企展现各领域均好性发展

2021.12.09

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2021年下半年,房地产行业基本面急转直下,销售数据逐月走低,土地市场表现惨淡,房企信用事件频出,行业进入阶段性调整期。在“房住不炒”原则下,为实现“三稳”目标,9月底以来,中央频繁释放维稳信号,部分城市也结合当地市场特点,发布相关“扶持性”政策。11月24日,《人民日报》刊发刘鹤副总理文章,强调房地产“因城施策、分类指导”。年底正值房企销售回款重要时期,部分优秀房地产企业在调控政策不放松的大背景下,脱颖而出,保持了良好的承压性。

销售增速持续走低
龙头房企业绩更为亮眼

2021年1-11月,TOP100房企销售额均值为1161.4亿元,同比增长10.7%。其中,销售额超千亿房企35家,较去年同期增加3家;超百亿房企151家。TOP100房企权益销售额均值为861.2亿元,权益销售面积均值为600.1万平方米。TOP101-200房企销售额均值为130.7亿元。

数据来源:中指数据CREIS

在此背景下,行业分化加剧,但龙头房企业绩表现普遍较为亮眼。其中,碧桂园连续11个月稳居榜首,领跑房地产行业,实现了逆势增长。据中指数据显示,2021年1-11月,碧桂园累计实现权益合同销售金额5326.7亿元,是唯一突破5000亿元的房企,并已连续11个月实现累计同比增长。

紧抓运营各个环节,稳扎稳打,实现业绩稳定提升。11月,碧桂园召开管理会,会上再次强调了现阶段以销定产、以收定支、腾笼换鸟等经营策略,要求把市场研判、设计策划、招标实施等每个阶段、每个环节做好,在外部严峻形势下重点保证现金流,降低无效支出。运营环节的稳扎稳打,为碧桂园业绩的稳步提升,奠定了重要基础。

除了运营层面的稳扎稳打,碧桂园也一直重视营销层面的建设。多年来,碧桂园在营销层面一直敢于突破,不仅最早通过抖音等以小视频形式传播品牌制造营销热点,近年来,也积极联合电商平台,利用“双十一”等各种节日进行营销。2020年初,受疫情影响,碧桂园快速调整营销策略,依托“凤凰云”一站式线上购房平台,围绕“全国房源、在线购房、直营特惠、活动权益、售后服务”五大功能体系开启客户一站式全周期购房服务体验。同时,试水直播售楼,为销售业绩的稳步增长奠定了良好基础。

房企承压致投拓端低迷
优秀房企审慎拿地步调稳健

2021年1-11月,TOP100企业拿地总额23461亿元,同比下降17.7%,门槛值为59亿元,与去年同期73亿元相比下降14亿元,降幅增加。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为49.3%,与1-10月相比下降2.5个百分点,占比持续下降。

数据来源:中指数据CREIS
数据范围:包含招拍挂权益土地及收并购土地

50家代表企业11月拿地总额创今年新低。2021年11月,50家代表房企拿地总额同比下降91.4%,环比下降72.3%,为2021年各月降幅最大,拿地总额亦创新低。2021年下半年以来,市场进入调整期,融资政策收紧,11月虽有上海、南京、苏州等多城市集中供地,但企业拿地日益谨慎,与往年年底企业纷纷加码补仓不同,11月代表企业拿地不甚积极。

面对惨淡的拿地市场,碧桂园在拿地布局方面依旧保持了稳健的步调。根据中指数据显示,1-11月,碧桂园权益拿地金额1333亿元,位列榜单首位,充分展现出龙头房企稳健经营的底气。同时,1-11月,碧桂园拿地销售比为25.0%,尽管拿地金额高居榜首,但依旧保持了碧桂园审慎拿地布局的稳健步调。

融资规模大幅下滑
国企及稳健头部民企更具优势

融资总规模大幅下降,结构以债券为主,10月跌至谷底。2021年1-10月,房地产行业非银融资总额15617.3亿元,同比大幅下降21.2%。其中,债券融资占比超五成,仍为房企重要的资金补充形式,但海外债份额在逐渐向信用债转移;信托占比由上年同期的38.2%下降至31.8%,降幅明显;ABS上升7个百分点至20.7%。单月来看,自今年3月起,单月融资同比出现不同程度下滑,其中自8月起,单月降幅超过50%,10月同比降幅最大,为74.8%。

传统融资渠道同比均有下降,绿债成为融资亮点,ABS成为融资新渠道。2021年1-10月,信用债发行总额4801.7亿元,同比下降13.3%;10月仅融资130亿元,同比下降55.2%;平均发行期限为3.4年,其中3年及以上的中长期融资占比过半。海外债共融资2624.1亿元,同比大幅下滑35%。近期多家房企违约,房企海外评级屡遭下调,市场波动,增加了海外债融资难度,而2022年上半年为偿债高峰,海外债融资压力很大。绿色债券为房企突破发行瓶颈的新模式,今年以来,多家房企发行超580亿元绿债。ABS1-10月共融资3228.8亿元,同比增长37.4%,供应链ABS为主要融资模式。ABS发行增加房企潜在的风险敞口,因此8月开始发行量大减直至断发。

明年预期融资政策矫正修复,机构偏好国企及稳健头部民企,房企策略应注重长期主义。今年9月以来,房地产融资政策不再加码,同时通过与房企的多次座谈,逐步释放边际利好信号,如银行信贷加速、支持信用债、海外债发行、ABS发行松动等。预期未来机构偏好的企业类型以央企国企、实力强、经营稳的头部民企以及区域龙头企业为主。对于房企来说,控制规模、稳发展,长期主义、重经营等策略是房企行稳致远的重要保障。

综上,融资环境虽然收紧,但实力强、经营稳健的头部民企未来在融资方面依旧具有优势。此前,穆迪、惠誉等国际权威评级机构已给予碧桂园“投资级”评级,而摩根士丹利、国泰君安等国内外市场机构亦纷纷看好碧桂园财务状况及未来发展空间,给予“买入”、“增持”等较高评级,均为碧桂园在融资领域奠定了良好基础。12月1日,碧桂园境内主体“碧桂园地产集团有限公司”在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据,已获受理,并进入预评环节。这是碧桂园首次在银行间市场交易商协会申报注册“中期票据”,也意味着在政策层面受到了相关部门的认可。

同时,碧桂园在控制杠杆率水平方面一直较为突出,亦为其融资畅通提供了保障。截至今年6月底,碧桂园净负债率仅49.7%,已连续多年低于70%,远低于三条红线的要求。有息负债总额3242.4亿元,较去年底进一步下降。其中一年以内有息负债占比下降至27%,在保持杠杆水平处于行业低位的同时,碧桂园债务结构也持续优化。此外,公司可动用现金余额达1862.4亿元,现金短债比2.1倍,现金流保持充裕,短期偿债无忧。

产品力与服务力双提升
奠定“长期主义”基石

伴随着行业进入调整期,市场加速洗牌,“长期主意”发展观日益受到房地产企业关注。房地产企业在加速销售回款、审慎性拿地布局和降杠杆的同时,坚持产品力和服务力的提升,才是长远发展的硬道理。一方面,在对产品进行迭代升级的同时,产品品质与安全质量亦日益受到关注,另一方面,打造全生命周期的服务,助推服务力升级。

作为龙头企业的碧桂园,2020年以来,着重在产品安全与质量方面下功夫,组织实施强基行动,着重把各项制度举措落到实处,全面提升安全质量管理水平。目前,强基行动取得了明显成效,同时,今年下半年以来,碧桂园在全国各区域积极推进机器人建房试点。截至10月底,建筑机器人服务已覆盖18个省份近120个项目,累计交付超400台,累计应用施工超450万平米。建筑机器人的试点应用,将大幅提升施工的质量、安全以及效率。

在服务力方面,9月,碧桂园正式发布家圆服务价值体系,通过联动旗下优质资源,为业主构建全生命周期人生服务全新价值体系。碧桂园家圆服务体系坚持“共融、共生、共建家园”的核心理念,细心捕捉并汇聚业主生活中的点滴需求,重新提炼了“五维的人生规划体系”,开启“共安居,共喜乐,共期盼”全维人生新图景。

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